11_2017

MEHRWERT: WIE BERECHNEN?

Wertentwicklung bei Um-/Aufzonung

Fallbeispiel 2: Substanzielle Auf-/Umzonung – kein Einbezug der bestehenden Bebauung – Minderwert für den Grundeigentümer

Fallbeispiel 1: Moderate Auf-/Umzonung – kein Einbezug der bestehenden Bebauung – Minderwert für den Grundeigentümer

Fallbeispiel 3: Substanzielle Auf- - /Umzonung – Einbezug der bestehenden Bebauung – Mehrwert für die öffentliche Hand (Mehrwertausgleich) – Mehrwert für den Grundeigentümer

350

300

250

✘ Kein Anreiz zur Verdichtung

✘ Kein Anreiz zur Verdichtung

✔ Anreiz zur Verdichtung

200

150

100

50

0

Marktwert Bestand

Marktwert bei moderater Um-/Aufzonung

Marktwert Bestand

Marktwert bei substanzieller Um-/Aufzonung

Marktwert Bestand

Marktwert bei substanzieller Um-/Aufzonung

Landwert

Gebäudewert

Mehrwert theoretisch Mehrwert effektiv Minderwert

Mehrwertausgleich Mehrwert Grundeigentümer

Um dem Credo der Verdichtung nachzuleben, wird künftig der Ersatzbau von bestehenden, nicht abbruchreifen Gebäuden an Bedeutung gewinnen. Entscheidend ist dabei, dass der effektive Mehrwert unter Einbezug der bestehenden Bebauung ermittelt wird. Sonst wird kein Anreiz zumVerdichten geschaffen. Grafik: Wüest Partner

• Fallbeispiel 2: In diesem Beispiel er- fährt dasselbe Grundstück eine subs- tanzielle Um-/Aufzonung (z.B. Umzo- nung von einer Gewerbezone in eine Wohnzone mit Erhöhung des Nut- zungsmasses). Der theoretische Mehr- wert ist grösser als derWert des beste- henden Gebäudes. Solange aber der Mehrwertausgleich gleich hoch oder höher ist als die Wertdifferenz zwi- schen dem bestehenden Marktwert und dem Landwert nach erfolgter Pla- nungsmassnahme, resultiert für den Grundeigentümer auch in diesem Fall ein Minderwert. Es besteht also eben- falls keineVeranlassung zur baulichen Verdichtung und zur Einforderung ei- nes Mehrwertausgleichs. Wie im Fallbeispiel 1 lohnt sich eine ma- ximal mögliche Neubebauung des Grundstückes erst, wenn der Gebäude- wert des Bestandes geringer ist als der theoretische Mehrwert abzüglich des Mehrwertausgleichs.

• Fallbeispiel 1: Der Marktwert einer be- stehenden, bebauten Liegenschaft setzt sich imGrundsatz zusammen aus dem Landwert und demGebäudewert (Substanzwert). Erfährt das Grund- stück eine moderate Um-/Aufzonung, wird die Realisierung einer höherwer- tigen Überbauung ermöglicht, was zu einem höheren Ertragswert führt. Ab- züglich der Investitionskosten und Pro- jektrisiken resultiert mit der Residual- wertmethodik ein höherer Landwert als vor der planerischen Massnahme. Der planerische beziehungsweise the- oretische Mehrwert ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Landwert vor und nach der planerischen Mass- nahme. Solange der theoretische Mehrwert klei- ner ist als der Wert des bestehenden Gebäudes, ergibt sich für den Grundei- gentümer ein Minderwert (vgl. Abbil- dung oben). Es besteht also keineVeran- lassung, kurzfristig eine bauliche Verdichtung herbeizuführen und einen Mehrwertausgleich einzufordern. Anders präsentiert sich die Lage, wenn die bestehende Bebauung am Ende der Lebensdauer angelangt ist und nur noch ein geringer Gebäudewert verbleibt: In diesem Fall lohnt sich eine maximal mögliche Neubebauung des Grundstü- ckes. Es entsteht ein Mehrwert, wodurch auch die Forderung nach einem Aus- gleich plausibel ist.

• Fallbeispiel 3: Anders präsentiert sich die Situation im Fallbeispiel 3, das sich vom Fallbeispiel 2 lediglich darin un- terscheidet, dass der Wert der beste- henden Bebauung in die Beurteilung miteinbezogen wird: Dadurch wird anstelle eines theoretischen Mehrwer- tes, der ausschliesslich die Wertent- wicklung des Landes beinhaltet, der effektive Mehrwert berücksichtigt. Die- ser effektive Mehrwert resultiert aus der Differenz des Landwertes nach erfolgter Planungsmassnahme, ab- züglich des Marktwertes vor der Pla- nungsmassnahme. Dadurch lohnt sich eine Neubebauung und Verdichtung des Grundstückes un- mittelbar, die übergeordneten Zielset- zungen können zeitnaher erreicht wer- den. Mehrwert und Mehrwertausgleich fallen aber deutlich tiefer aus als im Fall- beispiel 2.

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SCHWEIZER GEMEINDE 11 l 2017